Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Предварительный договор, при заключении сделки купли-продажи недвижимости, подписывается, когда нужно основательно подготовиться к сделке, проверить юридическую чистоту и наличие прочих неприятных сюрпризов, но чтобы за это время недвижимость не отошла другому покупателю, чтобы закрепить свое намерение и ограничить действия продавца.

Предлагаем бесплатно скачать образец предварительного договора купли-продажи земли в классическом виде. Индивидуальные характеристики выделены другим цветом, чтобы лучше понимать логику составления документа.

Для того, чтобы правильно изменить типовой образец договора под свои условия, нужно знать тонкости о его заключении и исполнении. Об этом читайте ниже.

Что из себя представляет договор

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком составляется одним документом, как и при покупке только одного земельного участка. Этот документ также служит интересам и продавца, так как он закрепляет определенные договоренности, вносит ясность в действия будущих сторон, исключает пустые обещания и подобное. Поэтому к заключению должны стремиться обе стороны.

Предварительное соглашение имеет следующие особенности:

• не влечет переход прав собственности на недвижимость;
• должно быть в письменном виде, но не нуждается в государственной регистрации;
• определяет основные условия основного соглашения, по которому произойдет переход собственности;
• может предусматривать действия подготовительного значения для совершения основой сделки.

Основная суть предварительного соглашения в том, что для будущего покупателя возникает обязанность купить недвижимость, а для нынешнего собственника в будущем продать объект. А если одна из сторон отступит от договоренности, то предварительный контракт будет как основание для принуждения к генеральной сделке.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка 2019 года всего лишь классический вариант. Его можно изменять в зависимости от жизненной ситуации. При этом нужно учитывать пожелания сторон и характеристики объектов недвижимости.

Как заключать предварительное соглашение

Соглашение о будущей сделке составляется и подписывается сторонами, так же, как и обычная, простая сделка.

В первую очередь нужно продумать условия будущей сделки купли-продажи, то есть как бы разработать бланк договора о продаже. В нем предусмотреть:

• кто продавец и покупатель (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
• описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, назначение и пр.);
• продажная стоимость и способ оплаты;
• наличие/отсутствие обременений;
• одобрения, согласия от компетентных лиц.

Во вторую очередь следует утвердить порядок подписания базового договора и его государственной регистрации:

• срок заключения основного договора. Если точный срок не указать, то считается, что договор-намерение заключается на 1 год;
• кто подготавливает форму основного договора и предоставляет её для подписания другой стороне;
• в течение какого времени другая сторона должна поставить подпись в документе;
• ответственность за уклонение от заключения сделки;
• условия, когда основное соглашение не подлежит заключению, в том числе правомерные основания для отказа от заключения сделке какой-либо из сторон;
• в какой срок, кем и когда сдаются документы для государственной регистрации, кто несет расходы на госрегистрацию.

Что нужно знать продавцу

Собственнику нужно думать о двух вещах.

1. «Привязать» к себе покупателя. Другими словами, прочно закрепить договоренность о предстоящей сделке. Такая обязанность освобождает продавца от дальнейших поисков потенциального покупателя. Для этого нужно предусмотреть:

• авансовый платеж, который в последующем засчитываются в продажную цену;

• штрафы за уклонение от генерального контракта. Если основания уважительные, то никаких санкций не применяется. Пример, продаваемый дом сгорел или был подвержен сильному затоплению. Когда же покупатель просто передумал, то с него полагается отступное. Размер штрафа чаше всего назначается в символической сумме, но, тем не менее, с которой жалко расстаться, допустим, 10-15 тыс. руб.
• сроки заключения основной сделки. Чтобы ожидания не были томительными и оттяжка времени не была накладной, срок для базового договора назначается в обозримых пределах. Обычно во внимание принимается время необходимое для проверки чистоты сделки и поиска недостающих средств на покупку. К примеру, для поиска банка и заключения кредитного договора. Разумным срок будет от 6 месяцев до 1 года.

2. Сохранение актуальной рыночной цены. Стоимость недвижимости должна четко определяться. Но всё же лучше указать, что это ориентировочная стоимость. А также предусмотреть, что может служить поводом к пересмотру цены и на какую величину. Допустим, рост инфляции или глобальные экономические изменения (деноминация, дефолт, стремительный рост на недвижимость).

На что обращать внимание покупателю

Покупателю нужно быть более бдительным, так как ему нужно изучить юридическую «чистоту» жилья, определить адекватность цены, отсутствие претензий от возможных претендентов и прочее.

Поэтому рекомендуется сосредоточиться на отдельных моментах договора.

1. Сохранение условий договоренности. После того как удалось сойтись на привлекательной цене и получить достаточное время на подготовку к базовой сделке, от продавца можно ждать не совсем корректное поведение. Иногда он находит покупателя с лучшим предложением по цене. Из-за это собственник пытается сорвать предварительную сделку. Остановить его можно, заключив невыгодное к нарушениям соглашение. Например, предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком. То есть, передав в счет будущей сделки задаток, пусть и не в значительной сумме, скажем, 15 000 руб., покупатель сделает отказ от договора для собственника дорогим удовольствием. Ведь последнему при отказе нужно будет возвращать двойную сумму залога, а это уже, как в нашем примере, 30 000 рублей.

Обычный предварительный контракт и с задатком немного отличаются. Чтобы условие о задатке действовали, нужно четко это указать в тексте, в том числе прописать последствия отказа. Додумки и намеки не допускаются.

2. Варианты отказа от сделки без санкций. Предварительная договоренность должна уберегать от невыгодных ситуаций, а не связывать покупателя по рукам. В случае обнаружении казусов с недвижимостью, у покупателя должно быть право не заключать порочную сделку без финансовых потерь. Это не означает недобропорядочное поведение (дескать, просто расхотелось покупать), это гарантии приобретения надлежащей недвижимости и возможность быть полноправным собственником. А это важно, ведь жилой дом на земельном участке всегда сложная и рискованная сделка.

В договоре-намерении нужно обязательно предусмотреть право отказа от основного договора если:

• имеются обременения недвижимости;
• есть притязания и споры относительно предмета покупки, в том числе на будущее время;
• проблемы с технической документацией на недвижимость;
• объекты имеют иные характеристики, чем заявлены собственником (меньше площадь, другое назначение, отсутствие инженерных систем и пр.);
• нежелание собственника лично участвовать в сделке. К примеру, продавец выдал доверенность. Хоть это не запрещено законом, но это создает определенную неуверенность в сделке;
• отсутствие согласий от всех заинтересованных лиц. Допустим, доли земельного участка принадлежат разным лицам;
• продавец отказывается нотариально оформлять сделку;
• будут выявлены негативные факторы природного или техногенного характера. Предположим, каждую весну участок затапливается от разлива местного водоема;
• резко изменится ситуация на рынке недвижимого имущества (резкое падение цены и т.п.);
• будут выявлены факты введения в заблуждения покупателя относительно стоимости объекта.

Причем отказ не только защищает несостоявшегося приобретателя от понуждения к заключению договора по решению суда, но и освобождает от финансовой повинности (штрафов) перед собственником-продавцом.

3. Дополнительные обязанности для собственника. Его необходимо обязать оказывать любую помощь в сборе документов, информации и сведений о недвижимости и её правообладателях. В том числе запрашивать сведения в судах, правоохранительных органах и службе судебных приставов. Если собственник не имеет желания делать это сам, то он должен выдавать специализированные доверенности на эти действия другой договорной стороне.

Кстати, отказ продавца от оказания помощи в проверке недвижимости можно рассматривать как возможность отказа покупателя от будущей сделки.

Как исполнять договор-намерение

Бессмысленно просто выжидать время, нужно делать то ради чего заключалось предварительное соглашение. Этими целями может быть:

1. сбор финансов покупателем, в том числе решение вопроса о получении кредита;
2. проверка законности будущей сделки и отсутствие экономическо-правовых рисков у нового собственника;
3. решение небольших проблем с предметом договора. Например, приведение в порядок сведений в кадастровом учете земельного участка или узаконивание реконструкции жилого дома и пр.;
4. устранение прочих препятствий для проведения купли-продажи. Допустим, объект является долевым и один из дольщиков находится в командировке за рубежом сроком на 1,5 месяца. Поэтому, лишь дождавшись его возращения, можно исполнить контракт.

При этом каждая сторона должна содействовать насколько это возможно другой для достижения целей соглашения о намерении.

Если преддоговорные вопросы решены, то не обязательно ожидать окончания действия предварительного соглашения. Можно переходить к основной сделке. Заключая её, не нужно расторгать, прекращать или иным образом упоминать об окончании действия предварительного контракта. Основная купля-продажа автоматически аннулирует предварительную. За исключением допущенных нарушений, за которые полагается уплата штрафов одной из сторон договоренности. Поэтому не лишним будет составить отдельный документ о том, что претензий по исполнению предварительного договора друг к другу нет.

Если предусмотрен аванс или задаток, то нужно составить соответствующую расписку в передаче-получении денег. Образец такой расписки можно скачать в Интернете и дополнить индивидуальными сведениями.

Когда не исполняется предварительное соглашение

Если одна из сторон без веских оснований уклоняется от выполнения обязательств по пред.договору или просто отказывается заключить основной, то у другой стороны есть выбор как поступить.

Обратиться в суд для принудительного заключения купли-продажи. Имеется смысл, когда сделка явно к выгоде истца. При этом поведение ответчика очевидно недобросовестное, то есть имеется нарушение преддоговорных условий и пр. Здесь важно чтобы пред.договор был правильно составлен. Ведь защитой ответчика может быть, в том числе, признания пред.договора незаключенным или недействительным.

Взыскание штрафных санкций. Они предусмотрены условиями пред.договора. Достаточно предъявить письменную претензию нарушителю. Если добровольно не уплачивает, то взыскание идет через суд.

Компенсация убытков. Потери могут быть разнообразными, главное их подтвердить документально. И связать эти потери с нарушением пред.договорных условий.